今月の仲介実績

この度、エヌアセット・タイは、「タイコベルコ建機」様の地域統括オフィスの開設のご支援を致しました。 元々シンガポールにあった地域統括オフィスを閉鎖して バンコクへ移設させるプロジェクトでした。 オフィス開設先は、バンナのBITECの敷地内に新しく開業したBhiraj Tower at BITECでした。 新オフィスが開設する迄の準備期間中の 1)仮オフィス(短期リース)、2)日本人駐在員6名のアパート仲介、3)ピラットタワーのオフィス仲介、と3つの業務をトータルにコーディネートしました。

 

コベルコ様より 御礼のお言葉を頂戴しましたので、この場を借りてシェアさせて頂きます。

 

” 本日、無事に新しいオフィスへ引っ越しすることが出来ました。 契約締結までに多くの時間を割いて頂き、また我侭な要望も調整して頂き誠に有難うございました。 来住社長がおられたので安心して、予定通りプロジェクトを進めることが出来ました。 通常は、このようにスケジュール通りに進めることが出来ないと思いますが、様々なチェックポイントをご指導頂きましたお蔭です。”

 

お客様からの感謝のメッセージが何よりも嬉しく、私たちの仕事の励みになります。 本当にありがとうございました!

 

 

 

2017-06-09

タイで不動産専門弁護士の選び方

タイで不動産専門の弁護士を選ぶ際、特に気をつけて欲しいことがあります。 タイでは、日本にあるような司法試験が無い、ということです。 大学の法学部を卒業し営業許可証を取得すれば、誰でも「弁護士」を名乗ることが出来る為、無能な弁護士を含めて、この国では、弁護士はたくさんいます。

 

大学を卒業したばかりの弁護士は、通常、何ひとつできません。 まずは法律事務所などに入り、そこで経験を積み、弁護士として成長するわけですが、一人前になるには、少なくとも8年~10年以上の弁護士歴は欲しいものです。

 

当地の弁護士のほとんどは、労務・税務等の経験が中心で、不動産の経験がある有能な弁護士は数える程しかいません。。 通常、タイの弁護士は、不動産が経験が無くても、豊富な経験があるような嘘を言う場合があるので 注意が必要です。 私も過去に、フィーが異常に高く、不動産経験も無い無能な弁護士がある案件を担当したことがありました。 その弁護士からのコメントは的外れ、明らかに不動産のディールの経験が無いことが分かりました。 この状況では、期限までにクロージングに支障が出ると判断し、クライアントに頼んで他の弁護士に変えてもらったことがあります。 

 

問題点やリスクが無いのに、実際にそれがあるように見せかけ、売主と買主間で不必要な議論を再燃させ、フィーを稼ぐタイプの弁護士は特に注意が必要です。 費用面ですが、安価な金額で業務を請け負う所は、技量で勝負できず、大した結果が残せない場合がほとんどです。 逆に高額な費用を請求する所は、オフィスの維持費にお金が掛かりますので、その分弁護士費用に上乗せさせる可能性もあります。

 

大手事務所の場合、パートナーが出てくると、1時間当たりのフィーが2万バーツを軽く超えて来ますので、そのチームのNo.2即ちアソシエイトクラスの弁護士を指名すると費用を抑制することが可能です。 詳しく不動産分野の経験を聞き出し、費用面で疑問が生じたら、どうしてその金額になるのか、遠慮せず納得がいくまで回答を求めることをお勧めします。

 

出来るだけ、相手方と出来るだけ揉めないように取引を纏め、最短の時間で契約書の中身を纏めてくれる弁護士を選ぶことが、大型の不動産取引のクロージングには不可欠です。

 

 

2017-05-08

ルンピニ・ナイトバザール跡地の大型再開発

ルンピニ公園の東側、元ルンピニナイトバザール跡地(約104ライ=約5万坪)の再開発「One Bangkok」が始動しました。 画像の通り、敷地には、髙い塀で囲われていました。 

 

この土地は、元々タイ陸軍士官学校であり、王室財産管理局所有の土地です。 当時は、この敷地の一部にルンピニボクシングスタジアムもありました。 陸軍士官学校が閉鎖になった後、王室財産管理局が入札を行い、当時タイ流通大手セントラルパタナが落札しましたが、開発は一向に始まらず、結局短期でルンピニナイトバザールとして運用されていました。 結局、ナイトバザールの営業は、延び延びになり10年間(2001年~2011年)にも及びました。 最後は立ち退きを迫られた入居テナントと貸主側が揉めに揉めた経緯がありました。

 

その後、セントラルパタナ社は、リース権をはく奪され、3年前に仕切り直しで再入札が実施され、タイ屈指の大富豪チャルーン氏が率いるTCC Assets社(80.1%)とFrasers Centrepoint Ltd.(19.9%)の合弁会社 One Bangkok Holding (資本金358億バーツ)が2014年に落札、30年+30年の定期借地権を取得しました。 この開発は、バンコクの最大規模の開発で、「アセアンのランドマーク」というチャルーン氏の言葉の通り、TCCグループの集大成となる開発事業になりそうです。

 

One Bangkok は、グレードAのオフィス5棟、5つの高級ホテル、3つの超高級コンドミニアム、商業施設、カルチャースペースで構成され、50ライもの緑地帯が形成される壮大な計画です。 プロジェクトの総延床面積は、1.83百万平米、総工費1,200億バーツ、プロジェクト単体では、バンコク史上最大規模の不動産開発です。開業は、2021年の予定です。

 

この開発で、ルンピニ公園を囲む南北、そして西側を除く、東側の3面で大型開発が進行することが決定し、数年後、ルンピニ公園の周りは様変わりするでしょう。 

 

 

2017-05-05

久しぶりの工業団地視察

一昨年からタイの工業団地市況は歴史的な冷え込みをみせています。 そんな中、久しぶりに工業団地をご案内してきました。 本当に久しぶりだったので、とても嬉しく新鮮に感じました。 

 

この画像は、アジア工業団地です。 フェーズ2の販売も開始しています。 バンナ通りへアクセスするエントランス2が完成したので見に行ってきました。 タイの工業団地は不景気にも拘わらず、販売価格の値上げ傾向は続いており、アジア工業団地の募集販売価格は、1ライ当り、THB9百万、アマタナコン工業団地は、THB8.5百万バーツへと上昇しています。

 

バンコク北部は除き、バンナ周辺の工業団地相場は、概ねTHB9百万バーツ前後で取引されているようです。 

 

今後の益々の工業団地市況の回復を願わずにはいらません。

 

 

 

2017-04-20

バンコクのコンドミニアム市場 ① 

2015年から特に目につくのですが、バンコクのコンドミニアムのユニットサイズの小型化が加速化しているようです。 スクンビット24の「The Park」などのプロジェクトはその典型例です。 日本が不動産バブルの時代、5坪マンション(16.5坪)のワンルームマンションの供給が主流であった時代がありましたが、これではさすがに小さいので、最近はワンルーム(スタジオ)でも22~25平米、1BRでも30~40平米の供給が主流になっているようです。 バンコクでは、このような日本のトレンドと逆行して、日本のワンルームマンションより小型のユニットが次々と供給されている状況です。

 

このトレンドの特長を纏めますと下記の通りです。

 

  • バンコク都心部において、デベロッパーはバイヤーが買いやすくする為に販売価格を抑えた小型ユニットを中心に供給している。
  • しかし足下では、ハイエンドのマーケットでは2BRに需要が旺盛であり、販売価格が高くても潜在的に取得需要はあると思われる。
  • バンコク都心部や郊外の市場では、広めの1BR~2BRの需要が高いにも拘わらず、デベロッパーが新規供給するユニットは、24~30平米の小型ユニットが大半を占めている。
  • その結果、今後1BRの賃料は供給過剰により下落する可能性が高い。 バンコク賃貸市場では、普通のホテルの客室サイズより小さい24~ 30平米のサイズでは、そもそも借手がつかないことを肝に命じておくべきである。
  • エンドユーザーは、価格の安い広めの中古物件も取得対象に入れつつあるが、管理状態が悪い物件が散見され、ここで需要と供給のミスマッチが起こっている。

 

 

某タイローカルの調査会社のレポートによりますと、10年以上前に販売されたコンドミニアムの実に9割が2BR以上のファミリータイプであったのに対し、その後1BR以下の小型ユニットの比率が年々増加し、14年の販売では、1BR以下の小型ユニットの比率がとうとう85%にまで達しているとの事です。 このような状況は、日本の不動産市場では想像がつかないですね。

 

これまで10年以上続いたデベロッパーの都合により1BRの供給過剰が、健全なマーケット形成の阻害要因になっています。 しかしここまでコンドミニアムの販売単価(平米)が高くなりプライム物件で30万バーツ台を超えてくると、そう簡単には取得できない価格帯になっているのも事実で、バンコクのコンドミニアム投資がより難しい局面を迎えていると云えるでしょう。 つまり、バンコクのコンドミニアムの価格上昇が賃貸市場の賃料上昇よりも早いペースで進行しており、販売市場と賃貸市場の垣根がより高くなっていると云えましょう。

 

中長期的なコンドミニアム投資をお考えであれば、狙い目は、40~60平米の広めの1BRや2BRが無難な投資の選択肢であると思われ、転売するにしても狭い1BRよりも容易ではないかと思われます。

 

 

 

 

 

2017-04-03

私たちの使命と汚れたタイ不動産仲介業界

前職の米系の不動産サービス会社を退職後、独立し自分でビジネスをやるようになってから、「自分に与えられた使命」について真剣に考えてきて、ようやくそれが明確に分かってきました。

 

私たちの使命は、このタイのダーティーな不動産仲介業界のイメージを変え、不動産仲介の現場でお客様を正しい方向へ導いていくこと、濁ったこの業界に清水を注いていくことだと思っています。

 

何故、タイの不動産仲介業界のレベルが低いのか、それは日本の様に宅地建物取引士の資格無しに誰でも仲介ができる土壌があるからです。つまり、不動産の専門知識、経験、仲介のやり方、法規、契約書の作成業務が出来ない仲介業者がほとんどです。

 

日本人がお客であるアパートやオフィス仲介現場では、タイローカルの仲介会社が付けいる隙はないので、まぁ普通に動いていると思います。 このブログを読んで頂いている方は、タイの不動産仲介業界のどこがダーティなのか、分からないと思いますのでご説明しましょう。 下記は、実際に過去に私が遭遇した事例、主に民有地の仲介現場で起こっている事象です。 

 

  • タイ仲介業者が、売主が提示した販売募集価格に、売主の許可無しに自分の取り分を勝手に上乗せして、買主へ展開する。 彼らは、よく「トップアップ」という言葉を使います。 これは、売主からの仲介手数料をもらうことも前提にしている。
  • 一つの土地に複数の仲介業者が入り込むケース。 これは実によくあります。 各自が仕事もしないのに仲介手数料を受け取る既得権だけを主張、そして結果的に販売価格が膨れあがってしまい取引が壊れてしまう事例。
  • 買主との間で基本取引の合意形成が出来た後、タイ仲介業者が売主から対象不動産を勝手に取得し、それをそのまま興味を示していた買主へ転売して利ざやを稼ぐケース。
  • 言動の不一致だらけの不動産の説明や仲介のやり方。おまけに地主と面識が無いのにあるなどと、嘘を言うケース。
  • 商売のモラルや常識が欠落していて、自分させ良ければそれでいいという想いが根底にあるので、成約率の低下に繋がっているのが実状。

 

上記の通り、タイの不動産仲介業界は、本当に酷い状況で、仲介業を資格制度へ変更しない限り、この業界が改善することは無いかもしれません。 一般的に、タイにおいて不動産仲介業者の地位は低く、信用度がとても低い業種です。 本当に信頼できる不動産仲介会社となると、欧米系の不動産会社、CBRE, JLL, Night Frank 等の外資系に相談するしか方法は無いのです。

 

しかし、私たち、エヌアセットは、「タイで信頼できる数少ない仲介業者」とお客様から云ってもらえるような会社を目指します。 

 

エヌアセットは、中立性を守り、不動産取引の透明度を上げ、フェアな取引の実現に日夜努力して参ります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2017-03-27

ランスワン通りで開発が進むSindorn Village

バンコクの一等地、ランスワン通りで急ピッチで開発が進む「Sindhorn Village」の工事現場の画像です。 

 

開発用地は50ライ以上の広大な土地で、バンコク都心部の住宅開発としては、最大規模です。 底地は、王室財産管理局(CPB)が所有しているので、おそらく60年の長期リース物件だと思われます。 ルンピニ公園を望む高層コンドミニアムは非常に稀少で、このプロジェクトは、販売状況は上々のようです。 タイ人の富裕層は、このような都心部のプライムのロケーションにある物件は、必ず早期に押さえてきますね。 施工者は、もちろんタイ大林さんで、現在、都心部の箱物受注件数においては、独り勝ちのようです。

 

ルンピに公園の南側は、デゥシタニホテルの大規模再開発が、そして北側はSindhorn Residencesの大規模開発が進んでいくので、2020年頃には、ルンピニ公園の周りは、様変わりすることでしょう。

 

 

2017-03-13

デゥシタニホテルが来年6月で解体、再開発へ

1970年の開業以来、バンコクを代表する老舗ホテルとしてタイ王室や世界のセレブに愛されてきたデゥシタニホテルが、来年6月を以て47年の歴史に幕を閉じることが決定的となりました。 開業当時は、バンコク屈指の高級ホテルとして、その名を馳せましたが、90年代以降、高級ホテルや外資系高級ホテルの開業が相次ぎ、その存在感は薄れていきました。

 

Dusit Thani (DTS)は、タイ百貨店大手Central Pattana (CPN)と合弁会社を設立し、ホテル解体後、大規模な複合開発(延べ床面積:約40万平米)を進めていきます。 同社は、ラマ4世通りとシーロムの交差点に位置する底地を15ライから24ライへ拡張した上で、地主であるタイ王室財産管理局と67年間の長期リースの更新が完了しました。 この複合開発の投資総額は、367億バーツと云われ、ホテル、高級レジデンス、商業、オフィスから構成、数年後にはバンコクの新しいランドマークが誕生する模様。 底地面積の拡大の理由としては、シーロム通りを挟んで反対側の旧ロビンソンデパートの建物と旧オリンピアタイビルが位置していた底地が含まれていると考えられます。 現在、旧ロビンソンデパートだった建物の改装工事が始まっています。

 

私が、始めてタイへ旅行で来た1987年は、またバンコクには高層ビルが数える程しかなく、シーロム周辺では、タニヤビル、デゥシタニホテル、バンコク銀行の本店くらいしかビルがない のどかな時代でした。 デゥシタニホテルは、実際に泊まったことや、食事でも利用したことがありますが、2018年の同ホテルの営業停止の報に接し、タイの一つの時代が終わるような何か少し寂しい気がします。 

 

 

2017-03-08

不動産仲介業者の苦悩(民有地編)

私は、20年以上、タイで不動産仲介業に携わってきたが、最も難易度が高い仲介は、「民有地の仲介」だと思っている。 売主の方で本当に売却意思再確認と売値を確認するまで相当の時間を要する。 次に用途地域から始まり、土地利用規制(セットバック規制、容積率、高さ制限のチェックなど)お客様へ情報を展開する前に、「物件化作業」と称する膨大な精査作業を終えなければならない。 更に、通常、売買契約書の存在も無いので、弊社がゼロから作成する。 また日本のように簡単に不動産情報が入手できる不動産流通機構などがある訳ではなく、物件探しは、実際にターゲットエリアに出向き現地調査を実行するなど膨大な労力を要する。 加えて売り情報の精査、売主の背景調査、物件の安全性等、一つ一つの確認作業を積み重ねて行かなければならない。 

 

民有地の仲介は、例えば工業団地の仲介と比べて、3倍以上の時間と工数がかかる。

 

この国で厄介なのは、民有地の95%以上に、タイ人のブローカーが張り付いていることである。 バンコク郊外や地方などは、ほぼ必ず存在する。タイ人ブローカーが張り付いていない場合、売主は、仲介会社の介在を拒否してくるケースがある。 このタイ人ブローカーは、モラルもなく仲介業務を何もしないのに 当たり前のように、仲介手数料(通常3%)の折半、つまり1.5%か1%のフィーの支払いを要求してくる。 それを拒否すると売主へのアクセスが途絶される。 売主によっては、たまに仲介手数料を支払わない、など云うタイ人売主が存在するので、本当に悩まされることがある。

 

地方の小さい土地プロットの仲介の場合、1%や1.5%では、とても利益など出るはずもなく、間違いなく赤字になる。 採算が合わないと仲介ができなので、出来るだけ早い時期に、事情をお客様へ説明し、仲介手数料の半額負担の承諾を得るようにしている。 

 

しかし、当地では、アパートやオフィス仲介の手数料は基本的に無料であることから、お客様は、それを民有地仲介にも適応し判断されるケースも多い。 たまに「買主に仲介手数料を要求するとは、何事だ」とお怒りになるお客様がいるのも事実で、このような事態になってしまうと本当に困ってしまう。 

 

弊社は、中立性を保ち、透明度の高いフェアな仲介を目指しているので、必要とあらば、売主との間で交わされた仲介手数料支払い確認書を顧客に開示して嘘が無いことを証明することにしている。

 

民有地の仲介は、不測の事故が多く、甘く見ていると取り返しのつかない大変な事になります。 手前味噌ですが、私は今まで民有地仲介事故件数、ゼロを誇っています。

 

このようにタイの仲介事情と手数料の負担区分は、不動産セクターによって全く事情が異なります。 このブログを読んだ方は、民有地の仲介の難しさと手数料の現地事情について少しでもご理解を深めて頂ければ幸いに思います。

 

 

2017-02-14

PM+S社との業務提携

2013年5月に矢崎総業グループのPM準備プロジェクト東京事務所として設立されたピー・エム・ソリューション社(本社:東京港区)と業務提携致しました。 ピー・エム・ソリューション社(以下PMS)は、以下の3本柱を主業務として展開して参ります。

 

  • PM (Project Management) : 用地の選定、事業収支スケジュール、企画プランの立案、建設予算の算定、発注方式、設計技術者からの技術提案書・見積り書の精査、工期中の予算管理、構造・躯体・設備を重点とした品質管理、各段階におけるリスク対策とリーガルチェックまでの業務を提供します。
  • LCM (Life Cycle Management):日本本社からも「見える化」された海外施設の定期修繕計画の立案・更新の為の最適な管理基準の提案。 海外の生産施設を大切に長く効率的に維持していく為に、今までゼネコン任せだった業務をPMS社が代行します。PMS社がPM業務を担当させて頂いた新築工事に関しては、竣工時にLCM計画書を作成し、定期的なモニタリングにも対応します。
  • BCM (Business Continuity Management):継続的な企業活動の上で重要な「人と施設の安全」を多角的に検証します。 例を挙げますと、東日本大震災に全国で2千件以上発生した天井落下事故による被害を防ぐ為、施工がローコスト、短工期を実現した「天井落下防止軽減金物」と取り付けシステムを開発、実用化しています。

 

上記の3つのサービスは徹底的な現場主義から産み出されるものです。 全てのクライアントに共通するような定型的なサービスプランがある訳ではなく、クライアントの現場で汗を流し、具体的なアクションプランを二人三脚で実行してことで結果に繋がると考えます。

 

40年、50年前から、タイへ進出している日系企業も増えてきました。 工場建物の老朽化に伴い、今後、工場施設の大規模修繕計画や更新をどのように進めていったら良いのか、お悩みの企業様も多いかと思います。 PMS+N-Asset は、そういった企業様のニーズに応え、修繕計画の策定から現場での実行支援までの総合的なPMサービスを提供します。

 

生産や物流施設の統合や縮小に伴う用地選定の所でも、弊社はきっとお役に立てるはずです。

 

無料で査定しますので、お気軽にお問い合わせください。

 

 

 

 

2017-02-11

組み立て式の和室の販売開始

この度エヌアセット・タイでは、釘を使わない移設可能な「組み立て式和室」の販売をバンコクにて開始しました。 

 

日本の選りすぐりの素材と匠の技によって結晶させた和室です。 柱は、伊勢神宮の式年遷宮の御用材として献上される岐阜県加子母(かしも)のヒノキを使用。 床の間は、手漉きの越前和紙、障子は金沢の職人による伝統工芸です。 釘を一本も使わず、組み立ては約3時間です。 実際に日本から輸入した和室は、私の自宅に設置してありますので、もしご興味があれば、お気軽にご内覧ください。

 

日本の伝統文化のタイへ拡げ、そして日本の森林の再生に役に立ちたいと思っております。

 

 

 

2017-01-26

今月のオフィス仲介実績

最近のオフィス仲介実績をご紹介させて頂きます。 今回オフィスご移転のご支援をしたこの2社は、いずれも同じビルに入居されていて、既存ビルの建て替え計画により期限内に移転を余儀なくされた背景がありました。 バンコクの空室率は、現在7%台まで低下し、テナント様が希望されるご予算で貸室(必要面積)を確保するのは容易ではない市況ですが、今回もテナント様の希望条件を満たしたスムーズなオフィスご移転を実現しました。 

 

今回も変わらず想いを込めて丁寧に仲介をさせて頂きました。

 

     山一ハガネ様のご移転を担当させて頂きました。

 

 

     長谷川香料様のご移転を担当させて頂きました。

 

 

 

 

2017-01-14

タンブン - 初詣

今日からエヌアセットは始動しました。 社員皆で、チャイナタウンにあるお寺へタンブンへ行ってきました。

 

このお寺は、イギリスのプレミアリーグで昨年優勝したレスターチームが優勝祈願したことで有名なお寺です。 タイの景気回復、政治安定、そして株主・社員の無病息災そして取引先様の商売繁盛を祈願して参りました。 エヌアセット・タイの設立以来、お寺に参り、浄財を実行することの大切さを痛感しています。

 

特別な能力などない私に、唯一誇れることがあるとすれば、常に誠実であろうと努力してきたことです。 仕事に対しても、お客様に対しても、そして不動産に対しても常に一生懸命向き合う。 この国で失敗してきた時も その姿勢を貫くことで 22年前からタイという未知の市場で道なき道を切り拓いてこれたと思います。

 

成功は偶然から、失敗は必然から。 

 成功に驕ることなく失敗から学ぶべし」

 

という言葉があります。 出典は定かではありませんが、今年も変わらずこの言葉を自分に言い聞かせて参りたいと思います。

 

本年もどうぞよろしくお願いします。

 

 

 

2017-01-04

2017年新年のご挨拶

Happy New Year of the Cock 2017!

 

謹んで新年のお慶びを申し上げます。

旧年中は格別のご高配を賜りまことに有難く厚く御礼申し上げます。

 

過ぎ去った2016年に感謝をし、新たな年のスタートにワクワクしています。 毎年のことですが、元旦は身も心も引き締まりますね。

 

お陰様でエヌアセット・タイを設立して2年半が過ぎました。 その間、社員並びに取引先様に支えられて無事過ごすことが出来ました。 昨年はタイの自動車産業の不振による不景気や中国景気の減速などによる要因で、タイのインダストリアル市場は大変な不振に喘ぎました。 しかし徐々に明るい兆しも出てきているようなので大いに期待したい所です。

 

今年一番気になることは、何と言っても、「ドナルド・トランプ」大統領の動向ですよね。 世界中の政治と経済が、トランプ大統領によって大きな影響を受けるわけですから。 彼のビジネスで大成功した手腕で、アメリカ再生を推進してほしいところですが、国連第一主義を辞めて、「アメリカ・フォース」という政策をとるというのですから 同盟国である日本も大きな影響を受けることが予想されますね。 タイに、アセアン地域にどのような影響が出てくるのか、注視したい所です。

 

そして今年は一体どんな一年になるのか、どんな新しい時代が来るのか? 不安と期待が入り混じった気分です。

 

本年も、より一層のご愛顧を賜りますよう宜しくお願い申し上げます。

 

 

2017-01-01

年末のご挨拶

本年もエヌアセットをご愛顧賜り、誠に有り難うございました。 

 

2016年は、世界最長の在位70年の地位にあられ、多くの国民からの敬慕を集めて来られた国父とも言えるプミポン前国王陛下が10月13日にご崩御された事が一番大きな出来事でした。 タイで生活し、仕事をし、日タイ両国の架け橋になる仕事に携わる者の一人として、ここに改めて深い追悼の意を表したいと思います。

 

今年は、英国のEU離脱、トランプ氏のアメリカ大統領の勝利に象徴されるように、当初の予想を大きく覆す結果が生まれる動きがありました。 従来の経験則や常識が活きず、将来の予想が大変立てにくい状況になり、不確実性の時代に入っていると感じています。

 

来年は、日タイ修好130周年という両国にとって節目の年になります。 1887年9月、両国の間で正式な外交関係が開始され以来、日タイ関係は大きく発展し、タイは日系企業の海外でも一大生産拠点をなっているほか、世界有数の在留邦人社会を有しています。 今やタイは日本及び日本人にとって非常に身近であり欠かすことの出来ない存在になっています。

 

タイ経済も2017年に向かって、少しずつではありますが、明るい兆しも見え始めています。 弊社としましても、不動産面において、万全のサポートが提供できるよう、来年もスタッフ一同で力を合わせ、皆さまのお役に立てるよう、一層の努力をして参ります。

 

2017年が皆様にとりましても、ご健康で素晴らしい一年になりますよう、心よりお祈り申し上げます。

 

2017年もエヌアセットをどうぞよろしくお願い申し上げます。

 

 

    (今年、個人的に この画像が一番印象に残りました)

 

 

 

2016-12-29

ICON SIAM

2017年10月、チャオプラヤ川西岸に来年開業予定である大型複合施設 「ICON SIAM 」ショッピングモールの今を写した画像です。 敷地面積は、50ライ(8万平米)、総延べ床面積は、525,000平米にも及ぶ大規模開発です。 このプロジェクトに高島屋がアンカーテナントとして入居する予定です。 商業施設、豪華な2棟のレジデンス、そして400mの「水と火」のショー施設などで構成されるプロジェクトです。

 

しかし、この工事の進捗ですと、ほぼ間違いなく開業は遅れるのではないかと、、、。

 

 

2016-12-28

タイの軽井沢、カオヤイ

タイは今月から乾季に入り、一年で一番素晴らしい季節を迎えました。  

 

タイの軽井沢と言われるカオヤイ。 バンコクから北東に180kmに位置し、ゴルフ場やワイナリーがあることで知られていますが、カオヤイ国立公園の山添いの高地にある為、バンコクより気温が低く、タイセレブの別荘地としても近年脚光を浴びてきています。 4-5年前から新しい高級リゾートやコンドミニアムが続々とオープンしており、タイ人の富裕層を中心に大変な賑わいをみせています。

 

家内も私もこのカオヤイが大好きで、毎年この乾期になると必ず一度はこの地を訪れています。

 

先日、泊まったのは、今年10月に新しく開業したDuist D2 Resortでした。 部屋からカオヤイの静かな山並みを眺めながらリラックスしてきました。

 

      (Dusit D2 Resort)

      (カオヤイの山並み)

2016-12-16

サービスアパートの一棟貸し物件視察

この間、スクンビットの好立地にある新築サービスアパート物件を視察してきました。 52室、8階建てで、あと数ヵ月で完成する新築物件です。オーナーは、土地・建物一式で30年の長期リースで貸したい意向を持っています。 詳細取り引き条件を聞いてみると、これは絶対借主が承服できない契約条項があったので、視察後いきなり再考を求めるべく交渉しました。 

 

エヌアセットは、オーナーから言われた契約条件を右から左へお客様へご案内するのではなく、適正で公正な契約条件になるよう調整してお客様へご案内する「物件化作業」を行います。 すこしでも、スムースに取引になるよう透明度を上げて仲介するのが、私たちの使命だと考えています。

 

 

2016-11-18

バンナの大型新築ビル、Bhiraj Tower at BITEC

先日、BTSバンナ駅から徒歩3分の好立地に来年竣工予定のBhiraj Tower at BITEC を内覧してきました。 バンナ通りにある全ての既存オフィスビルは、BTSとのアクセスがありませんでしたが、このビルが最初になります。 BITECの国際会議場にも隣接し、スワナプー国際空港へのアクセスも優れています。

 

当ビルは、米系不動産大手のCBRE社が専任エージェントに指名されていますが、弊社はサブエージェントの立場で仲介を開始しました。ワンフロアーの大きさは、約1,620-1,862 sq.m、天井高は2.9m、自由なオフィスレイアウトを可能にする無柱空間が実現されています。

 

当ビルは、現在工事中でヘルメットをかぶってのご内覧となりますが、弊社の方でご案内させて頂きます。お気軽にお問合せください!

 


 

2016-11-07

残念な日本の報道

プミポン国王の死去から、初めての週末を経て、5日間が経過しました。 王宮へ集うタイ国民の足止まず、国父への敬愛に深さを改めて痛感しました。 街中には、黒色の服を着た人で溢れ、看板、印刷物、あらゆるネット画像がモノクロに変わったこと以外、私の目に見えるタイは穏やかなものです。 バンコク中心部も全く正常で、タイ国民は静かに喪に服しているだけです。

 

ただ、残念なことに、日本のメディアが伝える内容、そこから受ける印象は、「今タイは、国王がいなくなり、混乱している」「今後政治的・社会的混乱が懸念される」「経済に大きな影響を与え、一年くらいは経済活動が委縮する」「不安が拡がっている」「民政移管が不透明になり、遅れる可能性が高い」「日本からの出張のキャンセル続出」 などの言葉がおどっている。 私はそうした報道内容に違和感を覚えざるを得ません。 こんな報道は、”うんざり”と怒りさせ覚えます。

 

過去に起こったバンコク騒乱(赤シャツ)やクーデターの時に発生した惨事を重ねて不安を感じている方も少なくないと思います。 しかし今回はそうではありません。 プミポン国王が死去されたので、「何か問題が起こった時に解決してくれる人がいなくなった」と短絡的に思うのは間違いであると、私は思います。

 

現在の軍事政権が続く限り、タイ社会の治安面は安全が保持され、国王の死去に乗じたテロや暴挙の可能性は極めて少ないと思います。

 

では、来年中に行われる予定の民政移管は遅れるのであろうか? いくつかのメディアがこうした予測をしているが、その根拠については述べられていません。 現プラユット政権は自らの立ち位置については十分理解しているようです。 軍事政権であるがゆえに欧米諸国から冷遇され、中国に頼らざるを得ない。 外交上の弱みをいやというほど感じています。 また、新憲法制定の去年から今年にかけては、タイの民衆も軍事政権の長期化には否定的なムードが流れていることも知っています。 プミポン国王の死去とそれに備えた新憲法の制定を終えた今、プラユット政権としては一刻も早い民政移管を望んでいるようにも見えます。

 

タイの習慣に不慣れな日本人であること、そしてタイ国民にとっても国王の死去は70年ぶりのことです。 今後どのようなタイムラインで何が起きるのか、見当がつかない部分はありますが、前を向いて、タイの明るい未来を構築できるよう、微力ながら私も貢献していきたいと思います。

 

2016-10-18

偉大なるプミポン国王の崩御

2016年10月13日、在位70年、世界最長の現役君主であった、プミポン国王陛下(ラマ9世)が崩御されました。 88歳でした。タイ国民から絶大なる信頼と尊敬を集め、強い指導力で国家の危機を乗り越えてきた国王でした。

 

昨日は、タイにとって一番悲しい日となりました。 

 

日本人である私自身も深い悲しみに耐えず、自分の心の中に大きな穴が空いたような気持ちです。 そして、そのインパクトは想像以上でした。

 

タイ国民の畏敬と敬愛を一身に集め、精神的支柱となる存在でした。 タイの目覚ましい発展と国民生活の飛躍的向上を主導されたことは、歴史的偉業であります。

 

私が初めてタイへ駐在で来たのは、1992年。 「暗黒の5月事件」が発生した年です。 政府の武装弾圧によってバンコク市内が流血の事態に陥った際、軍を指揮するスチンダ首相と民主化運動グループの指導者チャムロン氏の双方を呼びつけて説論し、一夜にして騒乱を解決されました。王座の前にひざますかせて指示する姿が中継され、国内外に絶大な権威と威厳を示されたお姿を見た事は、今でも鮮明に覚えています。

 

タイ国で働かせてもらう以上、感謝の念は尽きず、祈りと思いは、全てのタイ国民と共にあります。 いつもタイ国のことを思い、心優しいプミポン国王陛下のありし日のお姿を遥かに偲び、改めてここに謹んでご冥福をお祈り申し上げます。

 

 

2016-10-14

お蔭様で第三期目を迎えました。

お蔭様で、9月末を以て第二期目を終え、今月から第三期目を迎えることが出来ました。 これも皆さまのご愛顧・ご支援の賜物であると心より感謝申し上げます。 タイ在住20年以上の私でさえ経験したことが無い未曾有のタイの不況の荒波にもまれて、前期は、本当に厳しい試練の一年でした。

 

今期は、「利他」の精神を原点に置き、お客様を思いやり、そして一つ一つの仲介に思いを込めて、丁寧に仕事をするようにして参ります。 お世話になったタイに少しでも恩返しをさせてもらって、私たちが架け橋となって日本も盛り上げていこうと、真面目に思っています。

 

今後共よろしくお願いします。

 

2016-10-06

最近の仲介実績

この度、私共は、富士急行様のタイ進出支援、具体的には、オフィス仲介、主席駐在員の方のアパート仲介の所でご支援させて頂きました。

今後、富士急行様のバンコク駐在員事務所は、タイから日本への送客数を増やす為の重要拠点として位置づけられているそうです。 今後ますますタイから日本を訪れる観光客が増えて、日本とタイの交流が深まることを願わずにはいられません。

2016-09-29

私の大好きな言葉

”花よりも花を咲かせる土になれ”

 

これは松井選手の恩師である星稜高校の山下監督の言葉です。

みんな綺麗に咲く花ばかりに目がいくけど、その花を咲かせている土の存在を忘れてはいけませんね。

 

というよりも、花は、土がなければ咲くことは出来ません。

 

私どもが手掛けている不動産コンサルタント・仲介という仕事を通じてそういう存在になりたいと願っております。

2016-09-27

Boonmitr Bldgの建て替え計画

今年は、珍しくオフィスビル2棟の建て替えが決まりました。一つはVanissa Bldgで もう一つのビルは、シーロム通り、バンコク銀行本店の反対側に位置するBoonMitr Bldgです。 Boonmitrビルに入居している全テナントは、遅くとも来年半ば迄に退出が義務づけられたようです。 このビルが建っている底地は、元々定期借地で、かねてより、地主とビル所有者が揉めていた経緯がありました。

 

このBoonmitr ビルは、まだバンコクにほとんどオフィスビルが無かった30年以上前に建てられたビルで、ビルの耐用年数もそろそろ限界に来ていました。 当ビルの竣工時は、三井物産や三井不動産が、日本側の株主としてビル管理運営に関与していた時代もありました。

 

このビルの立地は非常に良好なので、オフィスビルの建て替えの際、例えば開発側タイ企業と日系企業と合弁が実現できたら面白い展開が期待できるかもしれません。 バンコクのオフィスマーケットの歴史の移り変わりを感じさせる出来事でした。

 

(Boonmitr Bldg, Silom, Bangkok)

2016-09-21

供給過剰のシラチャ不動産市場

今日は、ほぼ2年ぶりにシラチャへ視察へ行ってきました。 2年前は、イースタンシーボード地域で働く日本人駐在員がアパートの確保に困り、あれほどアパートの供給不足が鮮明であったシラチャ住宅市場は、今や供給過剰の市場へ一気に変貌していました。 シラチャのあちらこちらで日本人向けの新築のアパートやコンドミニアムの着工が相次いでいました。 J-Parkからは、テナントが流出し始め、新しく開業したイオンモールは、未だに空室がありました。

 

シラチャのスクンビット通りに面し、圧倒的な存在感を誇るCiti Resortやイオンモール近くのSuntara等、他の新築物件を視察して来ました.  その中でCiti Resortの存在感は圧倒的で、その完成度は群を抜いており、部屋の間取り、収納スペース、バスルーム、洗濯スペースは、日本人の好みをよく研究し反映させている所が随所に見られました。 施設の中には、本格的な温泉まであり、これにはびっくりしました。 

 

シラチャのロビンソンの海側に住んでいた日本人駐在員は、既賃貸契約満了と同時にどんどん新築物件への流出が始まっており、賃料の値崩れまで進行しているようでした。 タイの不景気により、日本人駐在員の数を減らす企業が続出している為、今後シラチャで開業する新築アパートは、まちがいなく苦戦を強いられそうです。

 

Citi Resortの部屋から見た素晴らしい眺望です。

 

現在JALUXさんが手掛ける建設中の日本人向けのサービスアパートです。 

 

2016-09-06

順調なヤンゴン証券取引所と深刻な電力不足

ミャンマーのヤンゴン証券取引所が順調のようです。 開業から半年で2銘柄が上場を果たし、時価総額が600億円強、年内にはさらに3銘柄の上場が予定されているようです。 

 

カンボジア、ラオス、ミャンマーはASEANの後発3か国とされ、このうちカンボジアとラオスは、2010年に韓国の支援で取引所を開設しました。 上場銘柄は、それぞれ4と5、時価総額は170億円、1400億円程度です。ミャンマーは長く取引所を持たず、両国に5年遅れて取引所を開設しましたが、銘柄数、時価総額は、1年以内に両国をしのぐ勢いです。 19年までに20銘柄が上場し、時価総額は4000億円を超すと期待されています。

 

ミャンマーの勢いは、前政権が民主化と産業構造の近代化を推進し、国を海外に開いたことで弾みがつきました。日本の2倍近い国土、韓国以上の人口を有し、地下資源の豊かなこの国は、最後のフロンティアとして注目を集めています。

 

ヤンゴン都心部には、近代的なビル工事が相次ぎ、日本や欧州製の高級車が道路に溢れるようになりました。 政権は昨年末にアウン・サン・スーチー氏に引き継がれたたものの、製造業の進出が遅いままです。 これは、アセアン周辺国に比べて、インフラが未整備な為です。

 

ヤンゴン駐在の知人によりますと、最近政府の命令で、ヤンゴンの8階以上の建築物の全ての工事が、強制的に止められていることを聞き、驚きました。その理由としては、街の景観が壊れるからだそうです。 この国は、許認可取得に膨大な時間がかかる為、ミャンマーへの新規進出企業のストレスになっています。 

 

そして、この国のボトルネックは、深刻な電力不足と水道の未普及です。 停電時の非常電源が装備されていないアパートでは、停電の際、給水モーターが止まり(地下水をそのまま汲み上げている為)、水は出ない、エアコンは止まる、といった足元の電力不足が何も改善されていない点が気になります。 電力不足という観点から、ミャンマーは、ベトナムやカンボジアに大きな後れを取っている垣間見えます。

2016-08-30

タンブンに行ってきました。

この間の週末、家内に誘われて、タクシン橋を渡り、チャオプラヤ川を越えた所にあるWat Paknamタンブンに行ってきました。 タンブンとは、タイ語で「徳を積む」という意味です。 お寺にお布施をし、長い祈りを捧げてきました。

 

私はこうしてタイ国に生かされ、健康な体で、自分の好きな仕事に携われることに感謝をしました。

生れて以来、我々は、太陽や植物や、空気、水など周囲の全てに奉仕されて生かされてきたのです。 もっと全てを大切にして捧げる心で生きたいと思います。

 

Wat Paknamは、タイでも有数の有名なお寺で、敷地内にある5階建ての仏塔の天井には、素晴らしい壁画が施してあります。 まるで、遥か彼方の宇宙というか天空のイメージで、何度見ても飽きません。 私が、タイで最も好きなお寺です。

 

 

 

 

 

 

2016-08-25

日本と異なるタイの不動産制度

今日は終戦記念日、そして早いもので、今日でお盆も終わりますね。 タイに駐在されている日本人駐在員の方は、今週一杯は一時帰国されている方が多いようです。

 

さて、今日は、日本と異なるタイの不動産制度について書きます。

 

日本との大きな違いは下記の通りです。

 

  • 建物自体に権利証は存在せず、建設許可証により建物の所有権を証明する制度があります。 従い、土地・建物の不動産の所有権移転登記の際は、建築許可証が無いと 取引が成立しない、移転登記が出来ないので十分注意が必要です。 
  • 日本と異なる境界確認プロセス・実務があります。 日本の様に三者協定というものは存在しません。 境界確認は、管轄土地局の下請け業者が来ることが多く、領収書の出ないお金を払わない限り、現場に来てくれない事情もあります。
  • 区分所有が認められているのは、コンドミニアムのみ。
  • バンコク財都心部の数多くの一等地は、王室財産管理局(Crown Property Bureau)によって所有されており、基本的に30年の定期借地しか認められていません。
  • 外国企業が土地を購入できるのは、BOIのライセンスを取得した場合か、IEATの工業団地のみです。

 

皆さまご存知の通り、外国人はタイ国の民有地を購入することができません。 ノミニー(名義借り)による土地取得は、タイの法律で固く禁じられています。 このノミニー買いを甘く見てると、後で取り返しのつかない事態へ発展する場合につながりますので、投資スキームを入念に構築する必要があります。

 

ちなみに、これがタイの境界杭です。 日本の境界杭と比べて細く、杭の頭は、赤い色でスプレー塗ってあります。 タイの地盤はゆるいので、地中に埋もれて無くなってしまうケースが後を絶ちません。 (笑)

 

2016-08-15

タイの景気早ければ来年に回復?

タイの景気は、新車の販売台数によって大きく左右されているのが現状です。 タイは、古くより東南アジアのデトロイトと云われ、東南アジア最大の自動車生産拠点となっている事は広く知られています。 弊社のクライアントは、製造業・物流業様中心なので、車が売れないと工業用地が売れない、従い、車の販売台数の増減によって弊社のビジネスも大きく影響を受けています。

 

在タイ日系企業の多くは、タイ国トヨタ(TMT)の社長の発言に注目しています。

 

TMTの棚田社長の最近のお話しによりますと、タイの新車販売は、2012年の143万台をピークに、13年の133万台、14年88万台、15年80万台と4年連続で前年割れ。 しかし棚田社長は、「今年の数字が底であり、早ければ来年、遅くとも18年には市場が回復する」とみているそうです。 この予想は、各社のモデルチェンジのタイミングが来年にくるので、そこである程度、需要が上がるだろうという予測もあるようです。

 

棚田社長は、「トヨタにとって、タイは最も重要な自動車生産拠点の一つであるとして、タイへの技術移転を進め、部品業者を育成し現地調達率を引き上げるなどしてタイ自動車産業のレベルを引き上げていく」考えを示されました。

 

引き続き厳しい状況が続きそうですが、自動車の生産台数が増加し、早期にタイの景気が本格回復をすることを願わずにはいられません。

 

 

2016-08-03

デューデリジェンスの重要性

今回はデューデリジェンスの重要性について説明したいと思います。

 

デューデリジェンスとは、投資を行う際に、本当に投資対象にそれだけの価値があるのか、瑕疵があるのか、リスクはどうなのかを買主のコストで詳細に調査する作業を指す専門用語です。 安全な不動産取引を実現する為に大変重要な作業です。 不動産に関しては、下記の3つのデューデリ項目があります。

 

例えば、工場建物と土地を取得する場合、

 

  • 不動産鑑定評価: タイの国定査定価格(Government Assessment Value)が 日本の公示価・路線価であると信じている日系企業があまりにも多い。 タイ国定査定額は、不動産の所有権移転登記の際に支払う登録免許税(トランスファーフィー)を算出することが目的とされている。 加えて、この国定査定額の評価替えは、4-5年に一度の頻度でしか行われない為、相場価格を反映しておらず、評価額としては全く参考にならないので、専門の不動産鑑定評価会社に依頼し 正確な市場価格を把握することが肝要である。
  • リーガル・デューデリジェンス: 1) 土地権利証書、2) 建築許可証、3) 工場操業許可、が法的に有効なものであるかを当局と確認する必要がある。 売主から受領したコピーでは、法的な有効性が確認できないので簡単に信用するべきではない。 買主の預かり知らぬ所で抵当権が設定されている場合などは事故につながる。 特に権利証書の場合、管轄土地局に保管されている原簿チェックは、地積や所有者を再確認をする上で必要不可欠な作業である。
  • 建物のデューデリジェンス : タイでは、建物が施工図面通りに施工されていないケースが非常に多い。 従い、専門業者を通じて、どこが施工図面通りに施工されていないのか、その箇所を事前に確認する。 また建物や設備の瑕疵・修理必要箇所を洗い出し、修理・修復費用がかさむ場合、費用負担区分を予め売買契約書に反映させておくことが必要。

 

これがM&Aの場合、ターゲットカンパニーの財務と税務のデューデリが上記に加わる形になります。

 

タイでは、デューデリ期間は45日間というのが一般的であり、デューデリを開始する前にMOU(仮契約)を締結、予約証拠金(目安は取得価格の5%)を売主に支払います。 もしデューデリの結果が満足いかないものであれば、買主は契約を破棄する権利を契約書に織り込んでおくことで、先の予約金は返還されます。 デューデリは、手付金を支払わなくても開始できると勘違いしている日系企業があまりにも多いことに驚かされます。

 

更に、多くの日系企業は、デューデリの重要性を認識しておらず、タイ人売主の言うことを信用して、有効ではない各種許認可を受領し、取引の後に問題が露見するケースが散見されます。 経費を節減する為に、デューデリを実施しないなどというのは論外です。 デューデリの費用は、結構な金額がかかりますが、これは保険だと思い、面倒でもこのプロセスを完了させておくことを強く勧めます。 さもないと、地雷を抱えたままの形になり、将来の転売の際、何らかの大きな支障をきたす、売値の減額対象となる、或いは、取引が成立しないなどのケースもありますので十分に注意が必要です。

 

 

2016-08-02

新しく導入されタイの固定資産税

過去20年前程から、タイ政府で何度も審議されてきた固定資産税が、ついに2017年6月より導入されることが決定しました。 但し、日本のように全ての不動産に課税されるのではなく、課税される不動産は、当面下記の4つの分野に限定されるようです。

 

  • 1件目に取得・保有している住居は課税対象外となり、2件目の住居から課税対象となり、その税率は累進課税で0.03%~0.3%。
  • 農業用地で 評価額が5千万バーツ未満の場合はみ非課税となり、それを超える場合は、最大で0.2%。
  • 遊休地や未利用地の場合、更地で保有する期間が1~3年間の場合1%、4~6年間は2%、7年以上保有した場合は3%に税率が上昇していく。
  • 商業施設は、2.0%

 

情報不足の為、まだタイの固定資産税の全貌が正確に分かっていませんが、日本の固定資産税法と比較すると、まだまだ税金を支払わなくても済む不動産だらけで、しかも税率が非常に低い、低すぎだと思います。 日系企業が保有する工業用地に課せられる固定資産税は、1ライ数百バーツの世界の話ですので、今後、新税法が、大きなインパクトを与えるとは考えられません。

 

 

しかし、この固定資産税の導入によって、タイの土地保有コストが今までのようにゼロではなく、税金がかかかることは、不動産業界にとって大きなプラスであり、来年以降、多少なりとも不動産の流動性が幾らか高くなることが期待できそうです。 広大な土地を保有する資産家は、売却或いは有効活用を加速していくとみられます。

 

 

タイ政府は、643億バーツの税収増を見込んでいるようです。

 

2016-07-25

新しく開業するPark Hyatt Hotel

ワイヤレス通りとプロンチット通りの交差点の好立地に、今年の10月に開業するPark Hyatt Hotelの画像です。 37階建て、222室の5スターホテルです。 流線形の非常に個性的なデザインですね。 低層階は、Central Embassyが営業しています。 この複合施設が位置する土地は、元々イギリス大使館が所有していた6ライの土地、数年前にセントラル・パタナ社が、当時1sq,wah当り90万バーツ台の高値で取得し当時話題になりました。

 

このPark Hyatt Hotelの反対側は、現在、三菱東京UFJ銀行が買収したKrungsri銀行の新社屋ビルが建設中で、このビルが完成すると、同銀行の本店になる予定です。この交差点には、ホテルオークラが既に開業しており、そこにPark Hyatt Hotelが開業すると、このエリアで一気にホテル戦争が過熱しそうです。

 

2016-07-21

上昇を続けるタイの土地価

バンコク都心部の住宅開発用地の仲介を手掛けるようになってから、スクンビットBTS沿線の土地価の上昇を肌で感じています。 いわずもがなBTS・MRT駅に近い土地を所有すれば、必ず地価が上昇する傾向があり、確実にキャピタルゲインが期待できます。 

 

バンコク都心部の土地は、1sq.wah (4平米)の価格で、バンコク郊外の土地は、1 rai (1,600平米)で取引されるのが一般的です。

 

1994年の地価と現在の地価を比較しますと、

  • シーロム  : 45万バーツ → 160万バーツ
  • サイアム  : 40万バーツ → 190万バーツ
  • ヤワラート : 70万バーツ → 140万バーツ

 

BTSが通っているシーロムやサイアムの土地価は、22年間で約4~5倍も上昇していることが分かります。 ヤワラートは、中華街にあり、BTSが通っていない為、BTS沿線より上昇率が低いことが分かると思います。 日本人に人気のトンロー周辺は、前面道路12m以上に接道している場合の土地平均単価は、1sq.wahあたりB1.5百万前後、前面道路が、12m以下のサブソイに位置している場合は、50~70万バーツまで上昇しているようです。

 

開発や建設が相次いでいるチャオプラヤ川周辺の地域は、景観が良い為、人気が高いエリアの一つですが、開発対象となる地域は限られています。例えば、ラマ3世通りやクロントーイの土地は、まだ森林に囲まれており手つかずの状態で、価値が高いと見られています。 しかし王宮周辺は、用途地域法で制限がある為、高層ビルを建設することが禁止されている為、土地価は相対的に低いです。

 

向こう10年~15年間もタイの土地価は継続的に上昇し続けていくでしょう。 しかし経済状態が芳しくなく、下落する時節もあるかもしれません。 例えば、1997年のアジア通貨危機期が起こった時の地価は、2年連続でマイナス10%~12%下落しました。 言い換えますと、アジア通貨危機以降、スワナプー空港閉鎖、2011年に起きたバンコク騒乱等、実に様々な政情不安が起きましたが、それに連動して深刻な土地価の下落は全く起きませんでした。 つまりバンコクでは、毎年供給される新規開発物件を需要が吸収し続けただけではなく、更に値上がり続けてきたということが云えます。

 

固定資産税の導入が決まりましたが、実際に何時から施行されるのか決まっておらず、しかもその税率は、日本や欧米諸国の税率と比較するとはるかに低い為、土地所有者にとっては、土地所有コストが低いままです。 つまり不動産の流動性が低く、売主の言い値でないとなかなか取引が成立しないというタイ独自の事情があります。 

 

 

2016-07-19

土曜日の残業

今日は土曜日。 ひとり出社して仕事してます。 今年になって、ほぼ毎週土曜日は残業しています。

 

ちなみに、これは、私のオフィスからの眺めです。  弊社のオフィス(ラマランドビル)は、ラマ4世通りのクラウンプラザの低層階にあり、ラマ4世通り、チュラロンコン病院を眼下に眺めます。 ここからの眺め、結構気に入ってます。

 

来週も全力で頑張ります!

 

2016-07-09

今年の折り返し

早いもので、今日は7月1日。 今年も半分が過ぎました。

 

タイの不動産仲介一筋に歩み続けて20年。 

 

今つくづく思うのは、現役でいる限り、「何歳になっても、人間を磨いていくことが重要である」ということです。 どんな職業にも上には上がいるもので、自分だけの小さな世界に留まっていては、成長しません。 常に謙虚さを持ち、上を目指していく。 決してこれでいいと思わない。 55歳を迎えてもなお、そういう気持ちで不動産取引の現場に立っています。

 

今年の残り半分、張り切っていきましょう!

 

2016-07-01

ウェルグロウ工業団地の売り土地 - 50 rai

ウェルグロウ工業団地内において、50ライ前後の土地では、これが最後の売り土地。

数ヵ月に及ぶ地主さんとの交渉を経て、ようやく専任を頂き、今月から本核的に販売を開始しました。 ダイレクトメールの送付も完了しました。

 

ウェルグロウ工業団地は、バンコクの東、バンナ通り36km地点に位置します。  間口は、257m, 奥行きは最大で357mで、工場・倉庫のレイアウトが容易な成型地です。

 

この物件情報は、弊社HPにも掲載しておりますので、是非ご覧ください。 バンコクから通勤圏内にある希少な工場・物流用地物件です。

 

2016-06-30

アパート仲介の担当者ご紹介

エヌアセット・タイランドは、オフィス・事業用不動産仲介をメインセグメントとして営業を展開していますが、実は、私たちは、アパート仲介も手がけています。 彼女が、アパート・オフィス仲介担当です。日本語2級の検定を持っていて、日本語での物件の案内に対応しています。 豊富な物件の知識があり、お客様のお好みに合う物件を的確にご提案させて頂きます。

 

皆さまからのお問合せお待ちしております!

 

 
 
 
 
 
2016-06-23

日本のデベロッパーのバンコク進出

2年程前から 日本の不動産デベロッパーが静かにバンコクに押し寄せてきているようです。 日本では、物件が高くてなかなか買えない状況が続いているそうです。

 

三井不動産と三菱地所さんのタイ進出は別として、これは過去になかったトレンドです。 私も、今までは、オフィス、工場用地・物流用地を中心に長年に亘って仲介実績を重ねてきました。 ひと昔前は、バンコク郊外に行くことが多く、一日400~500km走る日も珍しくありませんでした。

 

今までは、日本から製造業中心のタイ進出でしたが、今は、サービス業が中心になっているので、マーケットの流れが変わった事を実感しています。

 

最近、デベロッパーさんからの依頼を受けて、バンコク都心部の住宅開発用地、そして一棟売り物件等の仕入れを始めました。 でもそう簡単にいきませんね。 同じタイの不動産なのですが、都心部の売り土地は、土地価格が上昇し続ける市場で、競争の激しい売手市場だからです。 加えて複雑な土地利用規制法がありますので、難易度が高く、足が早く、また郊外の物件とは全く異なります。

 

おかげで、私のタイ不動産に対する視野が180度変わりました。 新しい挑戦が始まった感じで、毎日が新鮮です。

 

都心部の物件においても 取り扱い実績No.1を目指して、頑張ります!

 

 

 

 

 

2016-06-22

私の信念

タイで不動産仲介を極める、究める。

 

早いもので、私は、タイで不動産仲介業に20年以上携わってきました。 私が、正攻法の不動産仲介の多くを学んだのは、前職の米系大手JLLに勤めていた時代でした。 そしてエヌアセット・タイの操業を始めてから、更に不動産仲介を進化させ、”もっとお客様の役に立ちたい”、そんな気持ちが日が重ねるごとに強くなってきました。 

 

昨夜、私が仲介を手掛けたトラスコ中山様の謝恩パーティに出席し、初めて、尊敬する中山哲也社長と短い時間ですが、話をする機会がありました。 この中山社長が残された言葉の中で、印象に残った言葉を紹介させて頂きます。 

 

「質実貢献」

 

質と実力を高めてお客様に貢献できる企業になりたい。 満足とは期待以上のものを得られて感じるもの。おまけに期待は、常に右肩上がり、だから去年と同じことを今年はやっていてはダメだということである。 伝統や歴史は不断の改革の上に成り立つものだと思う。 強い企業が生き残るのではなく、歴史に適応した企業が勝ち残ると同様、弱い企業が消え去るのではなく、貢献度を高める努力を忘れた企業が消滅するのだと思う。

 

この言葉を肝に命じて、また精進していきたいと思います。

2016-06-22

人間学を学ぶ雑誌「致知」

最近、パートナーの紹介でとても良い雑誌に出会うことが出来ました。 創刊が37年前と長い歴史がある雑誌、「致知」です。 最初に雑誌の名前を聞いた時、妙な名前だなと思いましたが、類まれな書物だと感じています。 各界各分野で一道を切り開かれた方々の体験を紹介し、人生を真剣に一生懸命生きる方々の”心の糧”になります。 

 

一つしかない命。 人生をただ惰性で生きるのではなく よりよく生きることが大切であることを「致知」によって教えられています。

 

私は、心が萎えそうなとき、「致知」読んで充電しています。 いつも感銘を受け、元気づけられている雑誌です。  もし機会がありましたら、是非手にとって読んでみてください。

 

 

2016-05-13

オフィス仲介 – アクレーティブ様

この度、債券買取・ファクタリング大手のアクレーティブ様(本社:東京中央区)のオフィス仲介業務が終わったので、新しいオフィス開業のご挨拶に行ってきました。 以前、入居されていたVanissa Bldgの建て替え工事で、全ての入居テナントが退去、移転を余儀なくさせられた事情があります。

 

ご担当者様より、「今回のオフィス移転業務をエヌアセットさんに頼んで本当に良かった」と喜んでもらえました。 お客様からの「ありがとう」の言葉が私たちの原動力になります。

 

新オフィスでの業務拡大を祈念しております。

 

 

 

 

2016-05-04

一流の料理を「ロボットキッチン」が作る!?

早いもので、もう5月ですね。

シンガポールでは、今年の2月から宅配ピザのドローン配達が始まったそうです。
ネットでピザを注文し、カード決裁、タワーマンションのベランダにドローンで配達されたピザが届くというサービスです。 バイクの宅配がなくなるんですね。
それだけでも凄いな〜と思っていたのに。

 

なんと・・・テレビで、ロボットが一流シェフ並の料理を作るという話を聞きました。

 

イギリスのMoley Robotics が、世界で初めて自動調整キッチン「ロボットキッチン」を開発したのです。
一流シェフの動きを真似たロボットキッチンの2本のアームが逸品料理を調理してくれるこのロボットですが、Moley Roboticsは2年以内に、ロボットキッチンの一般向け販売をスタートさせる予定だそうです。
その販売価格は、1万ポンド(約180万円)。

 

これを安い?!ととるか高い!?ととるかは人それぞれですが調理や後片付けの手間が省けて、ロボットが性格に一流の料理を作ってくれるというのですから、すごいですね!
ロボットが人間に代わって調理をする時代が、もうすぐそこまできているのですね。
ただ我々が危惧しなくてはならないのは、ロボットが人間の仕事をするようになる日が、必ずやってくるということでしょう。

 

人工知能を備えたロボットやコンピュータが人間から専門的な仕事を奪うというのはあり得ない話ではないはず。
例えば、20年ほど前は紙を使って仕事をするのが主流でしたが今やペーパーレスの時代ですよね。 印刷物をファイリングするより、PCの画面で確認する機会がずっと多くなりました。

紙が無くなるように、単純な事務作業も減り、事務職の人員も大幅に減ったはずです。 そして今後は、事務だけでなく、専門職であるシェフのような仕事や、医者、弁護士の職業までも人工知能の方が得意になる時代がくると専門家はいいます。

 

人間という優秀な動物が自ら生み出す人工知能に自らが乗っ取られる時代がくる……嬉しいような悲しい話ですね。

2016-05-02

工業用地取得の落とし穴

一言で事業用地と言っても工場、倉庫、オフィスビルと色々な土地使用用途があります。 日本には都市計画法や土地用途区分がありますが、タイにも同様のものがあります。 しかし、この法規を以外に知らない方が多いのです。 驚くべきことに、当地の不動産屋の方でも知らない会社が多いのです。 弊社には、よく事業用地の売買に関する相談が持ち込まれてきます。 

 

お客様は、それなりに調べてから 来られる方がほとんどですが、最後は、「タイのことだから、何とかなる」と安易にお考えの方が多いです。 タイの民有地は、用途地域法とその用途区分によって建設できるものが決まってきます。 例えば工場でも、第一種から第三種まであり、第三種は非常に限られた場所でしか工場操業許可がおりません。 しかも困ったことに殆どの工場は、この第三種に該当します。 何故なら20馬力以上の動力モーターを使用する場合は、第三種の操業許可取得が必要になります。 既に建っている中古工場を購入されても、その地区が工業地域に指定されていなければ、隣接する工場が操業していても、その場所では、工場操業許可が下りることはありません。 唯一、可能性があるのは、それまでの工場と同じ事業を受け継ぐ場合です。 

 

たまに顧客から聞かれるのは、これまでの操業許可がそのまま使えるという不動産屋の殺し文句?です。 しかしこれはあり得ません。 もし、そういう事を言われるのであれば契約書に操業許可がおりない場合は、契約を無効にして契約金を返還するという特約条項を入れる必要があります。 確かに、昔は、こういう事は袖の下で簡単にできた時代もありました。 しかし、現在、タイは用途地域法を厳格に運用している為、そのような事例は皆無なので、十分気をつける必要があります。長期的なリスクを考えると絶対に選んではいけない物件なるので十分注意する必要があります。

2016-03-16

スクンビットの賃貸アパート一棟売り物件

先日、スクンビットの一等地に売りに出ている小ぶりの賃貸アパート、珍しい「一棟アパート売り物件」を視察してきました。 たまに 日系デベロッパーさんから一棟買いアパート物件は無いかと尋ねられることがあるのですが、いわずもがな 常時出物がある訳ではありません。

 

この機会に当物件の概要を簡単にシェアさせて頂きます。

 

  • 土地面積 : 720 sq.m or 218 坪
  • 建物 : 5階建て、 屋上にプール有り
  • 部屋数 : 32部屋
  • 入居率 : 95% テナントは、全て日本人
  • 部屋タイプ : 38平米~47平米の4つのタイプ、全て1BR → 全室単身者向き
  • 築年数 : 約3年、外装・内装共程度良好です。

 

非常にコンパクトな建物で、管理がしやすい物件です。 内装も間取りも日本人好みで良好です。
総投資額もそんなに大きくなく、ざっくり邦貨で10億円弱です。今は円高に触れているので、買いのチャンスかもしれません。この物件、収益不動産としては、魅力に欠けるかもしれません。 しかしスクンビットの土地価は、今まで歴史的に下落したことがなく、将来的に確実に土地のキャピタルゲインが狙えます。 予想ネット利回りは、4~5%程度。 日本からの投資家さんは、一声、10%以上を云われることが多いですが、今時そんな高い利回りの住宅物件は、バンコクには存在しません。

 

何故、タイの土地価は下がらないかというと、贈与税と固定資産税が存在しないことが大きな要因です。 言い換えますと、タイの不動産は非常に流動性が低いのです。

お問い合わせは、お気軽に。 すぐにご案内させて頂きます!

(目的不動産の正面から見た画像です)

(実際のお部屋の画像です。全て単身者向けのユニットです)

 

 

2016-03-03

ベトナムの投資環境

ベトナムの投資セミナーへ行ってきました。 本当にタイ・プラスワンに該当する隣国はどこかと、自分なりに考え続け、ミャンマー、ラオス、カンボジア、ベトナムへ出張し、各国の工業団地を視察し、インフラ事情をこの目で見てきました。 昨年末よりホーチミンへ複数回出張し、そして今回のセミナーに出席して分かったことは、ベトナムが最大のプラスワン拠点になり得るのはないかと思い始めています。 そのポイントとしては、下記の通りです。

 

  • 当初想定されていたカンボジア、ラオスは、少ない人口が国土に分散し、労働者の質が低いため現実には厳しい。
  • 電力不足が解消されている
  • 道路事情が大幅に改善 → 都市近郊から郊外へ延びる高速道路が開通している。
  • 港湾:国際的重要港として、カイメップ港(深さ14~16m)が稼働。 全国の貨物取り扱い料のうち南部が7割のシェア。将来、タイレムチャバン港級へ発展するのではないか。
  • 人口: 9170万人、平均年齢27才、識字率94.8%と高いこと
  • TPPに加盟していること、関税が撤廃され輸出増が期待される品目及び原産地規則の関連分野で貿易・投資が連鎖的に増加することが予想されること。
  • 人件費が相対的に割安で、ラオスやカンボジアと相違ないこと、労働者が勤勉であること。
  • ベトナムの政治が長期に亘って安定していること。
  • ベトナム政府は、日本企業の話を積極的にヒアリングし、積極的に改善する姿勢を見せ続けていること。

 

今後、ベトナムには、労働集約産業、そして付加価値の高い産業も包含する産業全体の発展が期待されます。

 

             (サイゴン・スカイデッキからの眺め)

 

2016-03-02

在タイ日系企業の住宅開発

私の旧知の友人が社長を勤めるコトブキ・プロパティ社がBangseanで手がけるコンドミニアム(完売済み)、そして小規模の賃貸アパート、加えてChachoengsaoの大規模な戸建ての住宅開発(36ライ)を視察してきました。 社長の萩原さんは、在タイ22年、アパート仲介業を手がけながら、独学で開発を学び、立派に不動産デベロッパーへ成長された苦労人です。 各開発用地に適した建物を開発し、しかもタイ・ローカルに好まれるデザイン、建物の仕様、間取りを取り入れながらも、日本の細やかなテイストを随所に織り込んだ不動産開発を目の当たりにし感動しました。このような開発は、日本から来たばかりの不動産会社には、なかなか真似が出来ません。 画像にある戸建ては、完成度が高く、まるで日本にある建て売りの開発さながらでした。 戸建ての住宅開発においては、東京の不動産会社も事業開発会社に資本参加した形で着々と進んでいます。 この戸建て開発が早期完売し、成功を収められるよう祈念しています。

2016-02-25

オフィス仲介 - 紀伊國屋様

この度、「紀伊國屋タイランド様」のオフィス移転のご支援を担当させて頂きました。 営業部門と本の物流部門(バンコク都心部にある大型書店3店舗への配送)の二つの異なったニーズを満たす物件のソーシングは容易ではありませんでしたが、前述のニーズを満たす物件をご提案させて頂いた好事例でした。 ご移転先は、シーロム通り、バンコク銀行本店の裏側にある、小規模オフィス、ASIA SERMKIJ TOWERに決定しました。  紀伊國屋の社長様から「良い物件をご提案頂いて感謝しています」という嬉しいお言葉を頂戴し、本当に嬉しく思いました。

 

2016-02-23

FYI Center

今日は初めて、ラマ4世通りにまもなく開業するFYI Centerを視察して来ました。 12階建ての低層ビルですが、ワンフロアーは、最大で5千平米の広さが確保できる所が、このビルの最大の売りです。 大型テナントにとっては、フロアーを分断することなく、ワンフロアーで貸室を確保できるメリットがありますので、管理運営面で大きなメリットがあります。既に、日系大手自動車メーカーのM社と日系大手物流会社N社の大型契約が決まっており、順調な滑り出しを見せています。

 

FYI Centerにおいて、弊社も仲介実績を積み上げることができる様に頑張っていきます。

 

 

2016-02-08

高騰するバンコクオフィス賃料

オフィスビルの空室が減って需給が一段と引き締まってきています。バンコク都心部の大型新築ビル(グレードA)の平均オフィス賃料は、平米当り905バーツまで上昇しました。 昨年の需要の動向を示す純増成約面積(2015年度)は、約20~25万平米に上ったので、比較的堅調なオフィス需要があったようです。

日本からの新規進出企業の希望条件とされる、BTS駅前徒歩5分にあるオフィスの小区画(100平米前後)スペースの在庫の枯渇感はより鮮明になってきており、仲介業者側からすれば提案したくても、提案できる物件が極めて少ない状況が続いています。これほど小区画スペースの在庫が無くなったのは、歴史的にバンコクの空室率の低下(約7%)によることも考えられます。

築年数の浅い大型ビルの選択肢としては、昨年竣工したばかりのEmquartierビルくらいしか無く、今年の早々に募集賃料は、1,000バーツ以上に設定されることは間違いないだろうと見ています。BTS駅前にあるグレードAビルの賃料は、1,000バーツ台を超えて来るのは、もはや珍しくない状況になってきました。

 

2016-01-17

【2016謹賀新年】

2016年 明けましておめでとうございます。


旧年中は、色々とお世話になりました。 本年も引き続きまして、何とぞよろしくお願いします。

お陰様で、エヌアセット・タイランドは設立1周年を迎えることができました。 
今年は、下記を念頭に入れて日々の業務に精進することを宣誓します。

 

[MISSION =事業を通じて実現したい将来像]

私たちは、代表の来住が、過去22年間タイで培ってきた仲介経験を活用した独自の課題解決型仲介法を、ビジネスを通じて世の為、人の為に貢献したいという「志」を持ち、不動産の課題や悩みを抱えるクライアントを助ける、守ることを使命とします。

 

[VISION = 事業を通じて実現したい将来像]
私たちは、在タイ日系仲介会社でありながらも、欧米系の大手不動産会社CBRE,JLLなどの会社と互角に戦える初めての会社となるよう進化を遂げていきます。 豊富な知識と高い仲介スタンダードを維持しながら、日系企業のクライアントの心情、社内決定プロセスを積極的に理解し、安定した透明性の高い仲介業務を提供することをビジョンとします。

 

[BRIEF = ビジネスにおける信念]
タイの法律を熟知し、クライアントに正しい法規制、リスクを事前にお知らせし、正攻法の仲介サービスを提供することです。 契約締結後、相手側と絶対揉めない契約を締結することです。

 

[VALUE = 大切にしている価値観]
正直さ、クオリティ、独自性、信頼、スピード

 

今年もお客様へ より高いクオリティのサービスを提供出来るよう、原点に帰って努力する所存ですので、より一層のご支援を賜りますよう、お願い申し上げます。

 

平成28年元旦
エヌアセット・タイランド
代表取締役
来住 幸典

 

2016-01-01

ベトナムの東急電鉄の住宅開発

早いもので 今年も残す所3日となりました。 私は、タイに拠点を置きながらも、定期的に案件の有無に拘わらずアセアン地域へ出張しています。今年視察した多くの開発案件の中で最も驚いたのは、ホーチミンの北で東急電鉄さんが開発を手がけている「BECAMEX東急」のプロジェクトでした。 立地的に、これをタイに置き換えると、アユタヤをイメージすると親近感が湧くと思います。
 

当該プロジェクトは、1,000ha (6,250 rai = 3百万坪)もの広大な敷地で、2020年の中央直轄市昇格の候補都市(ビンズン新都市)として開発が進んでいる大規模プロジェクトです。シンガポール国営企業などの出資もあり、VSIP2工業団地(多くの日系企業が入居)に隣接し、複数の工業団地に囲まれた好立地でした。 左端画像にあるビンズン統合行政庁舎が、2014年4月より、稼働しており、建物の外観は、まるでシンガポールのマリーナベイサンズを彷彿させるような斬新なデザインで、それは大変立派な建物でした。
 

このプロジェクトの中核をなし、東急さんのコンドミニアム「Sora Garden」が既に竣工し、既に7割が販売済みとの事でした。 幾つかのフロアーは、日系駐在員をターゲットにしたサービスアパートとして運用が開始されていました。建物のクオリティは、ベトナムにしては、高いレベルが維持されていると思いました。 この広大な敷地の中に、幅広の道路が整備され、複数の日本料理店も営業を開始しており、東急バスまで運行を開始していました。 将来的に、12万5千人もの人口を抱える街に発展させる計画のようです。タイでは考えられないスケールの大きい開発に ただただ驚くばかりでした。 海外で不動産業に携わる一人の日本人として、このプロジェクトが成功するよう祈っています。

  

2015-12-28

9年ぶりのホーチミン出張

9年ぶりにホーチミン(HCMC)へ出張に来て、その目覚しい発展ぶりに驚きました。 都心部の至る所に見られるコンドミニアムの開発、新しく開通した高速道路、急ピッチで工事が進む地下鉄、高層オフィスビル、商業施設の開発などは、目を見張るものがありました。 9年前の素朴なHCMCとは、街が様変わりしていました。 成長が鈍化し、成熟期を迎えたタイとは対象的に映りました。 15年~20年もすれば、ベトナムは、きっとタイと肩を並べる国へと急成長を遂げていくのでは、という予感がしました。

 

HCMCは、今や人口800万の大都市です。 しかし、今からちょうど40年前の1975年4月30日にサイゴンが陥落し、ベトナム戦争が終結した悲しい歴史も忘れてはなりません。

 

ちなみに、この画像は、HCMCの屈指の新築大型ビル、Bitexco Financial Tower (68階建て、高さ262m)の49階に位置するサイゴン・スカイデッキからの眺めです。 ここからHCMCの街並みが一望できるのでお勧めです。

2015-12-03

Metropolis ビル – 最初のご案内

今日は、初めてテナント様をMetropolisビルへご案内しました。 実は、本日、エージェントだけの内覧会だったのですが、特別にビル側の承諾を得て、視察させてもらいました。このビルの売りは、やはりバンコクで一番高い天井高(3.3m)です。 画像では、分かりにくいかもしれませんが、バンコク都心部のグレードAビル、Emquartier, Sathorn Square, Park Venturesの天井高より40センチも高いです。 オフィスの天井高が3mを超えるのは、このMetropolis が初めてになり、テナントの内装次第では、かなり高級感を出すことが可能と思います。

 

ワンフロアーは、約1,000平米で非常に使い勝手の良いコラムフリーのフロアー、そしてバックコアタイプの形状でした。 現在の賃料は、グランドオープン前ということで、900バーツですが、入居率が50%を超えた段階で、B1,200へと値上げする予定とのことでした。 いよいよ、バンコクの大型新築ビルの賃料は、1,000バーツ台に突入したことを実感します。

 

このMetropolisは、例えば、一流の弁護士事務所などが泣いて喜びそうなビルの外観と設備が施され、ブテックタイプの個性あるビルです。

2015-11-20

スクンビットの新築ビル、Metropolis

BTSプロンポン駅から至近距離にまもなく竣工するMetropolisビルを視察してきました。 この建物の外観は、オフィスらしからぬ佇まいなので、当初はコンドミニアムだと思っていました。よく調べて見ると、バンコクのオフィスビルの中で最も高い天井高3.3mを誇り、「The Luxury Office」バンコクで最も豪華なビルというキャッチフレーズでリーシングが始まったようです。来年以降の募集賃料は、B1,000.-を超えるようです。今や、バンコクのBTS駅前にある大型新築ビルの賃料の、1,000バーツ超えも珍しくなくなってきました。因みに、ビルオーナーは、アソークでオフィスビルやPullmanホテルを所有するインド系タイ人オーナーです。

 

エヌアセットも、Metropolisビルでのリーシング実績を残せるように頑張ります!

2015-11-18

ラマランドビルのNPDサービスオフィス

弊社が、販売代理店として取り扱っている、数ヶ月前に竣工したばかりの「NPDサービスオフィス」をご紹介したいと思います。 BTSサラデン駅、MRTシーロム駅から徒歩3分の抜群の好立地、ラマランドビル内にあります。ラマランドビルの上層階は、クラウンプラザホテルになっており、日本からの出張者が多く宿泊されるホテルです。

 

  • タイへ進出したばかりの企業様の立ち上げ時、駐在員事務所などの用途に最適です。
  • エントランスは木目調でシックで落ち着いた雰囲気で、オフィス空間は、落ち着いた白が基調です。
  • 欧米系のサービスオフィス大手「Regus」や「 Servecorp」の賃料と比較しても、リーゾナブルです。
  • 面積は、3~4名様向けの20平米のユニットから、賃料は3万バーツ~、様々なサイズをご用意しています。 
  • 今なら、ルンピニ公園を眺める窓側のユニットが空いています。
  • 時間借り対応の会議室も装備。
  • サービスオフィス全体の大きさは、約1,000平米です。

お問い合わせはお気軽に。よろしくお願いします!

2015-11-05

プノンペンに開業した「東横イン」

おはようございます! 
タイは、暦の上では、乾季に入り、徐々に良い季候になってきました。

今日は、プノンペンのダイヤモンドアイランドに、今年開業した東横インの画像をお送りしますね。
一泊39ドルだそうです。 前回は、残念ながら、客室を見ることが出来ませんでしたが、、。


このブログを開いて下さって、ありがとうございます!

 

人が死ぬときに思う事の多くは、

 

「あれをやっておけば良かった」 という後悔だそうです。

 

だから私は、何でも挑戦して行きます。

やってダメでも、それはそれで満足です。 

やった後悔はあまりないそうです。 今日もよろしくお願いします。

 

2015-11-04

キリング・フィールド

カンボジアと言えば、アンコールワットと答える人がほとんどだと思いますが、私は、1984年に制作された英国映画   「キリング・フィールド」をまず思い出します。 ニューヨークタイムズの記者としてカンボジア内戦を取材し、後にピューリッツアー賞を受賞したSydney Schanbergの体験に基づく実話を映画化したものです。

 

前回のプノンペン出張時に、時間を見つけて、この映画が舞台になったキリングフィールド(チョンサク虐殺場)へ行って来ました。 キリングフィールドは、ボル・ポト政権下のカンボジアで、大量虐殺が行われた刑場の俗称です。 そしてこの画像は、刑場跡地にある慰霊塔です。 手前の芝生は、通路で区切られた区画が、それぞれ500名前後の囚人を埋めた壕の跡です。カンボジアでは、1975年頃から4年間に亘ってポル・ポト派(クメール・ルージュ)というグループが国内を掌握しており、2百万人もの罪の無い知識人が虐殺された悲しいカンボジアの歴史に触れました。

 

カンボジア人の識字率が低いのは、この凄惨な歴史があるからかもしれません。 この沼地(画像参照)には、まだ当時虐殺された人骨が多数眠っているそうです。 私は、これからメコン地域の不動産に携わる上で、メコン地域で起こった悲しい戦争、内戦の歴史を直視し、ちゃんと理解することが非常に重要だと思っています。 この悲しい歴史こそ、一刻も早く、世界記憶遺産に登録されるべきだと思います。 

2015-11-02

プノンペンSEZ(経済特区)

先週、9年ぶりにプノンペンを訪れ、その変貌ぶりに驚きました。将来的にタイのみならずメコン地域の事業用不動産仲介を手掛けたいという思いから、まず空港から20分程度の所にある「プノンペンSEZ」を視察しました。9年前は、全く土地が売れず、空地ばかりであったこの工業団地は、約9割以上の土地が既に完売済みで、見違えるようでした。ミネベア、コンビ、住友電装のワイヤーハーネスの工場が既に稼動、工業団地の入り口には、商業ビル・日本料理店がオープンしていたのに加え、立派な工業団地のセールスオフィスビルも完成していました。 デンソーさんの工場も現在建築中でした。

 

まず驚いたのは、電力供給事情が飛躍的に改善されていたことです。団地の停電の記録を見せてもらいましたが、停電が発生するのは、せいぜい月に1~2回程度、1回の停電は、15-20分程度でした。ちなみに9年前ですと、数時間単位で何時電力が復旧するのか分からない悲惨な状況でした。この程度の停電ですと、工場内に非常電源を設置することで、充分工場の操業が可能になります。工業団地の近くにある水源を確認し、水源である川から団地内へ給水パイプラインが引き込まれ、汚水処理場まで完成していました。工業団地の外側には洪水対策用の堀が構築されていました。

 

PPSEZぐらいのインフラ供給レベルになると、タイ国以外において労働集約的な産業の受け皿となる工業団地が生まれていることを強く認識しました。 しかしカンボジア国内で、PPSEZ以外の工業団地のインフラ供給事情は、まだまだ低いレベルのようです。

2015-10-29

トラスコ中山様が取得された倉庫物件

今日は、先般トラスコ中山様が取得された倉庫物件をご紹介したいと思います。 目的不動産は、スワナプー空港近くに位置し、土地面積は、約7ライ、建物面積は約4,800平米でした。 これは、バンナの中堅タイデベロッパーTIPが開発した物件です。 TIPは、TICONのような大きな会社ではありませんが、プロジェクトを重ねるごとに、建築手法や仕上げ工事の改良を地道に重ね、非常に高い品質が実現されています。 天井はLED照明装備、風を倉庫内に取り込む構造にもなっており、床の耐加重は3トン、独自のミラー仕上げが施されてました。タイの施工技術が格段に進歩していることを実感します。

 

2015-10-26

民有地取得仲介

この度、プロツールの大手卸問屋、東証一部上場企業である「トラスコ中山株式会社」からご依頼のあったバンナの倉庫・土地建物の仲介業務を完了しました。 トラスコ様の方から、違法な行為がなく、安全に確実な方法で目的不動産を取得したいというご依頼に見事に応えた案件でした。

先週、所有権移転登記の為に管轄の土地局へ登記の立ち会いに行ってきました。 この仲介は、工業団地ではない、民有地に位置していたので難易度の高い仲介でした。売主から提示のあった売買契約書は使えなかったので、弊社にて全面的に作り直しました。 用途地域、権利証書の分筆、工場操業許可、地歴の調査の中で様々な問題が発生し、一つ一つの問題を不動産の専門弁護士と協働で丁寧に解決し 事故もなく無事にクロージングを迎えることができました。 

トラスコ様より、有り難いお言葉を頂戴しましたので、引用させて頂きます。

今回、来住社長との出会いがなければ、この様な良き日を迎える事が出来なかったと思います。何とか12月には社員一同新社屋に移転し、新しいスタートを切る事ができます。 これも、来住社長の多大なるご支援、ご指導によります。本当にありがとうございました。

取引が終わった後、お客様からの御礼の言葉が本当に嬉しく、明日からの励みになります。 お客様のお役に立ててこその事業であることがとても大事だと思っています。 エヌアセットは、これからも透明性の高い仲介を目指し、仲介の技を磨いていきたいと思います。

 

2015-10-19

エヌアセットのアパート仲介

弊社のHPには、何も説明がありませんが、実は、エヌアセットでは、アパートの仲介にも対応しております。 有り難いことに、私の前職時代からお付き合いのある某日系企業様の駐在員全てのアパート仲介を担当させて頂きました。 会社が変わっても、こうしてお付き合い頂ける企業さんがいることは、本当に嬉しく、励みになります。入居なさるテナント様の思いやご希望を大切に、入居後もアパート側と揉めない契約締結を目指し、アパート探しのサポートを続けています。

 

2015-10-14

38年ぶりの投資奨励法の改正

10月15日、タイ政府は、タイ投資委員会(BOI)が提案した投資奨励法(1977年)の改正を承認しました。実際に施行されれば、BOIの業務円滑化と外国企業の投資誘致を強化する更なる手厚い優遇処置が図られるようです。 改正案では、研究開発分野の企業に対する恩典において、1) 材料費や資材の輸入関税の減免、法人税免税措置を従来の8年間から最大13年間へと拡大する、2) 免税期間終了後5年間の減税率(現行50%)を90%へ引き上げる、3)研究開発分野と関係無く、2015~2016年に投資申請した企業が、17年末迄に投資実行した場合、法人税の免除を最大2年間延長。4) タイ政府が進める経済特区向けの投資プロジェクトは、法人税の免除を2年追加(上限8年)という内容です。

ゾーン制の廃止後、奨励対象を地方への産業誘致を目的に、産業クラスター制へと大きく舵を切ったBOI。 同長官は、自動車、車部品、電機、電子、通信機器、環境に優しい石油化学・科学製品について言及し、ナコンラチャシマ県、プラチンブリ県、アユタヤ県、チェチェンサオ県、チョンブリ県、パトンタニ県の7県が該当し、追加的な恩典を付与するという。

矢継ぎ早に投資奨励を発表するBOI。 GDPの7割を占める輸出依存度を下げ、内需主導型への変革。 それこそタイ政府が掲げる「中間所得国の罠」からの脱却が目的なのかもしれません。
この2年間、日本からの投資が激減している中、焦りともとれる対応です。 

今年1月から始まった新投資制度。 

個人的には、日本企業にとって あまり魅力を感じないように思いますが、今後、この新制度が順調にいくことを願わずにはいられません。

2015-09-30

中古工場売り物件 – ヘマラート工業団地

この度、エヌアセットは、ネジの大手専門メーカー、(株)トープラ・タイランド様(本社:神奈川県秦野市)より、ヘマラート・イースタンーシーボード工業団地内で保有される土地工場建物(35ライ)の売却業務を専任媒介契約(Sole Agent)にて受注させて頂きました。 昨日、対象不動産の前に、売り看板の設置完了しました。 現在、広告チラシも作成中で、来月に日経と読売新聞に折り込み広告を入れる予定です。 弊社の売却業務は、単なる仲介業務のみならず、目的不動産の認知度を上げる為の様々な販促活動を展開していくことが特長です。

 

因果なもので、4年前、トープラ様がタイへ初めて進出された折、土地選定を含む土地の取得仲介を前職のJLL在職時に私自身が担当させて頂いたのですが、この度、ご縁あって売却業務も担当することになりました。 お客様の御期待に沿えるよう、早期成約が実現できるように、積極的に努力をして参りたいと思います。

現在のタイ経済は好調とは言えず、また車の販売台数も低迷していることなどから、工業団地の土地取得需要も大幅に減退してきています。 我々を取り巻くビジネス環境も厳しいものがありますが、取得仲介の方から、売却仲介の方へシフトしていき、困難な時期を乗り越えて行きたいと思います。

2015-09-25

オフィス仲介-明和産業様

数ヶ月前の話になりますが、エヌアセットで、三菱商事系の商社、明和産業様のバンコクオフィスの仲介を担当させて頂きました。
かなりタイトな時間軸の中で、オフィス開設しなくてはならないクライアントのニーズに応えて、物件探しから契約締結まで弊社にて迅速に対応致しました。この画像は、オフィスの開所の御挨拶にお伺いした際に、撮影したものです。

2015-09-23

弊社の仲介業務に必要なこと

お陰様で、エヌアセット・タイを創業して、早いもので8ヶ月が過ぎようとしています。

外資系の不動産会社と互角に戦える、日系のインターナショナルな仲介会社を目指して、少しでも改善できるよう日々努力しています。

 

私たちが磨かなければならない能力は、「国語力」と思っています。

 

「クライアントの話をよく理解し、顔をみながら、わかりにくそうなら言い換え、不安そうなら優しい言葉で気持ちを和らげる。不動産仲介業者は、それができなければ」

 

クライアントと向き合う視点が、常に考え方の根幹にあると思います。

2015-08-26

オフィス仲介

エヌアセットは、この度、Orico Auto Leasing (Thailand) Ltd様、(日本本社名:オリエント・コーポレーション) のタイ新規進出をご支援し、同社のオフィスの仲介を手掛けました。 オフィス開設先は、BTSプロンポン駅前の一等地に竣工したばかりの、Bhiraj Towerでした。  オリコ様は、日本企業として始めてタイの中古車のリース業界に参入されました。 同社のビジネスが、タイで成功するように祈念しております。

2015-08-11

挨拶

エヌアセット・タイランドは、本年1月5日に操業開始して、お陰様で6ヶ月が過ぎようとしています。

忙しさにかまけ、HPの立ち上げが遅くなり、皆様にご迷惑をおかけしましたが、ようやく形になってきました。

私が、見つめるタイの不動産仲介の現場や、メコン地域の工業団地市況、そして私自身の思いについて、

今後、このブログを通じて積極的に発信していきたいと考えております。 

今後共、エヌアセットをご愛顧賜ります様、心よりお願い申し上げます。

平成27年6月30日

エヌアセット・タイランド

代表 来住 幸典

2015-06-30